Expert-comptable
spécialiste de la SCI
Détenir, gérer et transmettre votre patrimoine immobilier. Choix structurant entre IR et IS, accompagné de bout en bout.
La SCI,
pour qui ?
La SCI est l'outil de référence pour détenir et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs, organiser sa transmission et protéger ses biens. Le choix entre IR (revenus fonciers, transparence) et IS (amortissement du bien, mais fiscalité de cession différente) est une décision structurante qui mérite une analyse chiffrée précise.
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Familles qui détiennent ou achètent un bien à plusieurs
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Investisseurs en immobilier locatif souhaitant structurer leur patrimoine
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Dirigeants séparant l'immobilier d'exploitation de la société commerciale
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Parents préparant la transmission progressive d'un bien (démembrement, donation de parts)
Avantages et limites
de la SCI
Avantages
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Transmission facilitée
La donation de parts sociales, échelonnée et démembrée, optimise la transmission par rapport à la détention en direct.
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Gestion à plusieurs organisée
Les statuts encadrent les décisions et évitent les blocages de l'indivision.
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Choix fiscal IR ou IS
À l'IR : revenus fonciers transparents. À l'IS : amortissement du bien et charges déductibles, à arbitrer.
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Séparation des patrimoines
Détenir l'immobilier d'exploitation dans une SCI distincte protège le bien des aléas de l'activité.
Points de vigilance
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Choix IS souvent irrévocable
L'option à l'IS est en principe définitive et change la fiscalité de la plus-value de cession — à étudier avant de s'engager.
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Comptabilité plus exigeante à l'IS
La SCI à l'IS impose une comptabilité d'engagement complète, contrairement à la SCI à l'IR plus légère.
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Responsabilité indéfinie des associés
En SCI, les associés sont responsables des dettes sociales à proportion de leur part (responsabilité non limitée aux apports).
Ce qu'il faut savoir
sur la SCI
Régime fiscal
Par défaut, la SCI relève de l'impôt sur le revenu : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers. Une option pour l'impôt sur les sociétés permet d'amortir le bien et de déduire davantage de charges, mais modifie en profondeur la fiscalité de la plus-value lors de la revente. Ce choix est généralement irréversible : il doit être simulé en amont.
Régime social du dirigeant
La SCI étant une société civile, le gérant n'a en général pas de statut social spécifique au titre de la gérance s'il n'est pas rémunéré. La SCI n'est pas adaptée à une activité commerciale (location meublée habituelle, marchand de biens), qui relèverait d'une autre structure.
Rémunération & dividendes
Le gérant de SCI est souvent non rémunéré. L'enjeu principal n'est pas la rémunération mais l'optimisation des revenus fonciers, le financement (intérêts d'emprunt déductibles) et la stratégie de transmission des parts.
SAREPTA vous accompagne
sur votre SCI
Création & statuts
Rédaction des statuts adaptés à votre projet patrimonial et familial.
Arbitrage IR / IS
Simulation comparative IR vs IS intégrant la revente et la transmission avant tout choix définitif.
Comptabilité & déclarations
Tenue comptable, déclaration des revenus fonciers ou liasse IS, suivi des emprunts.
Transmission & démembrement
Stratégie de donation de parts, démembrement et accompagnement avec votre notaire.
SCI ou un autre statut ?
Les grands repères pour situer chaque forme. Le bon choix dépend de votre activité, de vos revenus et de vos objectifs — nous le chiffrons avec vous.
| Critère | EURL | SASU | SARL | SCI |
|---|---|---|---|---|
| Associés | Associé unique | Associé unique | 2 associés et plus | 2 associés et plus |
| Responsabilité | Limitée aux apports | Limitée aux apports | Limitée aux apports | Indéfinie (à proportion des parts) |
| Fiscalité par défaut | IR par défaut · option IS | IS · option IR limitée | IS · option SARL de famille | IR · option IS souvent irréversible |
| Régime social du dirigeant | Gérant TNS | Président assimilé salarié | Gérant majoritaire TNS | Gérant souvent non rémunéré |
| Dividendes | Cotisations TNS au-delà de 10 % du capital | Hors cotisations sociales | Cotisations TNS au-delà de 10 % (gérant maj.) | Revenus fonciers |
| Idéal pour | Entreprendre seul, coût social maîtrisé | Freelance en société, dividendes | TPE et projets familiaux | Détenir et transmettre de l'immobilier |
Repères qualitatifs — le choix optimal se chiffre au cas par cas. Faites le point avec nous.
Comment ça se passe
pour la SCI ?
Quelle que soit votre situation de départ, notre méthode reste la même : un premier échange gratuit, un diagnostic clair, puis un accompagnement cadré et sans jargon.
Vous lancez votre activité
On choisit ensemble la structure adaptée, on bâtit votre prévisionnel et on gère toutes les formalités de création. Vous démarrez avec un cadre comptable et fiscal sain, sans rien oublier.
Vous voulez y voir plus clair
On reprend votre comptabilité là où elle en est, on fait le point sur vos obligations et votre fiscalité, et on met en place un suivi régulier avec des tableaux de bord lisibles pour piloter votre activité.
Vous quittez votre expert-comptable
La transition est plus simple qu'il n'y paraît : nous récupérons votre dossier auprès de votre ancien cabinet, assurons la continuité sans rupture et vous expliquons concrètement ce qui change pour vous.
Ressources liées
Solutions par profil
Vos questions sur
la SCI
SCI à l'IR ou à l'IS : comment choisir ?
À l'IR, vous déclarez des revenus fonciers et la plus-value bénéficie d'abattements pour durée de détention. À l'IS, vous amortissez le bien (moins d'impôt pendant la détention) mais la plus-value de revente est calculée sur la valeur nette comptable, souvent plus lourde. Le choix dépend de votre horizon et de votre projet — nous le simulons.
Une SCI permet-elle de faire de la location meublée ?
La location meublée est une activité commerciale qui, exercée de manière habituelle, est incompatible avec l'objet civil de la SCI à l'IR (risque de requalification à l'IS). Pour du meublé, d'autres montages sont préférables — nous vous orientons.
La SCI réduit-elle les droits de transmission ?
Elle facilite une transmission progressive : donation échelonnée de parts, démembrement (nue-propriété / usufruit). Bien utilisée, elle optimise le coût fiscal de la transmission par rapport à la détention en direct.
Quelle comptabilité pour une SCI ?
Une SCI à l'IR a des obligations comptables allégées ; une SCI à l'IS doit tenir une comptabilité d'engagement complète avec bilan et liasse fiscale. Nous adaptons notre prestation au régime choisi.
Peut-on loger un local professionnel dans une SCI et le louer à sa propre société ?
Oui, c'est un montage courant : la SCI détient les murs et les loue à la société d'exploitation, ce qui sépare l'immobilier des aléas de l'activité et constitue un patrimoine distinct. L'opération demande de fixer un loyer cohérent avec le marché et de surveiller les règles applicables aux loyers entre structures liées ; nous structurons l'ensemble avec vous.
SCI à l'IR ou détention en direct : quel intérêt de passer par une société ?
En direct (indivision), chaque décision exige souvent l'accord de tous et la sortie d'un indivisaire peut bloquer le bien. La SCI organise la gouvernance par les statuts, fluidifie la transmission par donation de parts et facilite l'entrée ou la sortie d'associés. Pour une simple détention sans projet de gestion ou de transmission, l'intérêt est plus limité : nous évaluons votre situation avant de trancher.
Créer ou gérer votre SCI
avec un expert-comptable
Premier échange gratuit et sans engagement. Nous étudions votre projet, simulons votre fiscalité et vous accompagnons de la création au bilan, depuis nos bureaux d'Antibes et Valbonne.