Expert-comptable
location meublée (LMNP)
Vous louez un ou plusieurs biens meublés, à l'année ou en saisonnier, sur la Côte d'Azur ou ailleurs ? Le statut de loueur en meublé (LMNP ou LMP) offre une fiscalité attractive, à condition de bien choisir son régime et de respecter des obligations comptables précises. SAREPTA vous accompagne de l'immatriculation à la déclaration 2031.
Pourquoi c'est spécifique
La location meublée relève des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), et non des revenus fonciers — un changement de logique complet par rapport à la location nue. Entre le micro-BIC et le régime réel, l'écart d'imposition peut être considérable : au réel, l'amortissement du bien et du mobilier réduit fortement, voire annule, le bénéfice imposable pendant de nombreuses années. Mais ce régime impose une vraie comptabilité, une liasse fiscale annuelle (déclaration 2031) et une veille attentive : les règles applicables aux meublés de tourisme et au calcul des plus-values ont récemment évolué. Sur la Côte d'Azur, où la location saisonnière est particulièrement développée, ces enjeux concernent un très grand nombre de propriétaires.
La Côte d'Azur concentre l'une des plus fortes densités de locations meublées saisonnières de France, et le cadre juridique et fiscal de la location meublée évolue régulièrement : seuils du micro-BIC revus pour les meublés de tourisme, réintégration des amortissements dans la plus-value des LMNP depuis 2025, obligations locales d'enregistrement et taxe de séjour. Gérer un meublé « à l'instinct » n'est plus possible : chaque choix de régime, chaque écriture d'amortissement et chaque projet de revente méritent une analyse à jour. C'est précisément ce que nous apportons aux loueurs en meublé que nous accompagnons.
Les défis que nous adressons
Voici les problématiques que nous rencontrons le plus souvent auprès des loueurs en meublé et comment nous les traitons.
Choisir entre micro-BIC et régime réel
L'abattement forfaitaire du micro-BIC est simple mais rarement optimal, et les seuils ont été durcis pour les meublés de tourisme non classés. Le régime réel, avec amortissements et charges déduites, est souvent plus avantageux — nous réalisons la simulation chiffrée selon votre situation.
Maîtriser l'amortissement par composants
Au régime réel, le bien (hors terrain), le mobilier et les travaux s'amortissent par composants, sur des durées distinctes. L'amortissement ne peut pas créer de déficit imposable : la fraction non imputée est mise en report. Un plan d'amortissement rigoureux est indispensable.
Anticiper la fiscalité de la revente
Pour les ventes réalisées depuis 2025, les amortissements déduits sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value des LMNP, sous réserve d'exceptions. Une étude avant la mise en vente permet d'éviter les mauvaises surprises.
Basculer (ou non) vers le statut LMP
Au-delà de 23 000 € de recettes annuelles et lorsque celles-ci dépassent les autres revenus d'activité du foyer, vous devenez loueur en meublé professionnel : cotisations sociales, régime des plus-values professionnelles, imputation des déficits. Un changement à anticiper, pas à subir.
TVA et para-hôtellerie
La location meublée est en principe exonérée de TVA, mais la fourniture de prestations para-hôtelières (accueil, petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture du linge) peut rendre l'activité taxable. Selon votre situation, c'est une contrainte à éviter ou une opportunité à structurer — nous analysons votre mode d'exploitation.
Services adaptés
à votre activité
Immatriculation et options fiscales
Déclaration d'activité, obtention du SIRET, choix du régime et option pour le réel dans les délais.
Tenue comptable et déclaration 2031
Comptabilité complète du meublé, liasse fiscale BIC, télétransmission.
Plan d'amortissement par composants
Décomposition bien / mobilier / travaux, suivi des amortissements en report.
Déclarations annexes
CFE, TVA en cas de prestations para-hôtelières, cohérence avec votre déclaration de revenus.
Conseil cession et transmission
Simulation de plus-value avant vente, arbitrage conserver / vendre, étude de structuration.
Suivi multi-biens consolidé
Vous détenez plusieurs meublés, en direct ou via différentes structures ? Nous tenons une comptabilité par bien et produisons une vision consolidée : rentabilité de chaque lot, amortissements en report, échéances fiscales, arbitrages à venir.
Ce qu'il faut connaître
dans votre activité
Micro-BIC ou régime réel
La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, au micro-BIC avec abattement forfaitaire ou au régime réel. Le réel permet de déduire les charges et d'amortir le bien, souvent plus avantageux pour un meublé financé à crédit. Nous comparons les deux selon votre projet.
Amortissement par composants
Au régime réel, le bien se décompose en composants amortis sur des durées différentes (gros œuvre, toiture, agencements, mobilier), le terrain restant non amortissable. Un amortissement décomposé et documenté sécurise la position fiscale. Nous l'établissons rigoureusement.
Statut LMNP, CFE et obligations locales
Le loueur en meublé non professionnel est en principe redevable de la cotisation foncière des entreprises, sauf exonérations, et la location saisonnière implique souvent un enregistrement en mairie et la collecte de la taxe de séjour. Nous tenons l'inventaire de ces obligations.
Plus-value et réintégration des amortissements
À la revente, le LMNP relève des plus-values des particuliers, et la réforme applicable depuis 2025 prévoit en principe la réintégration des amortissements déduits dans le calcul. La fiscalité de sortie doit donc s'anticiper. Nous la simulons avant tout engagement.
Les erreurs fréquentes
qu'on rencontre
Voilà les erreurs que nous voyons le plus souvent chez les loueurs en meublé qui viennent nous consulter. Les connaître, c'est déjà la moitié du chemin pour les éviter.
Laisser passer le délai d'option pour le régime réel
L'option pour le régime réel doit être exercée dans les délais prévus par la loi. Un loueur qui s'en préoccupe trop tard reste imposé au micro-BIC une année de plus — et perd les amortissements correspondants. Nous calons l'option dès le premier rendez-vous.
Amortir le bien sans le décomposer
Le terrain n'est pas amortissable et chaque composant (gros œuvre, toiture, installations, agencements, mobilier) a sa propre durée. Un amortissement global et approximatif fragilise toute la position fiscale en cas de contrôle.
Ignorer la CFE et les obligations locales
Le loueur en meublé est en principe redevable de la CFE, sauf exonérations, et la location saisonnière implique souvent un enregistrement en mairie et la collecte de la taxe de séjour. Ces obligations oubliées refont surface avec pénalités.
Vendre sans simuler la plus-value au préalable
Depuis la réforme applicable en 2025, les amortissements déduits sont en principe réintégrés dans la plus-value imposable des LMNP. Vendre sans simulation préalable, c'est découvrir la facture fiscale après avoir signé. Nous chiffrons avant tout engagement.
Ressources adaptées
à votre profil
Formes juridiques recommandées
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toute la Côte d'Azur
Deux bureaux à Antibes et Valbonne (Sophia Antipolis) pour tout le département des Alpes-Maritimes — et, grâce à notre fonctionnement 100% dématérialisé, un accompagnement à distance partout ailleurs en France.
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Comment ça se passe
pour Loueurs en meublé ?
Quelle que soit votre situation de départ, notre méthode reste la même : un premier échange gratuit, un diagnostic clair, puis un accompagnement cadré et sans jargon.
Vous lancez votre activité
On choisit ensemble la structure adaptée, on bâtit votre prévisionnel et on gère toutes les formalités de création. Vous démarrez avec un cadre comptable et fiscal sain, sans rien oublier.
Vous voulez y voir plus clair
On reprend votre comptabilité là où elle en est, on fait le point sur vos obligations et votre fiscalité, et on met en place un suivi régulier avec des tableaux de bord lisibles pour piloter votre activité.
Vous quittez votre expert-comptable
La transition est plus simple qu'il n'y paraît : nous récupérons votre dossier auprès de votre ancien cabinet, assurons la continuité sans rupture et vous expliquons concrètement ce qui change pour vous.
Vos questions,
nos réponses
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Micro-BIC ou régime réel : que choisir pour mon LMNP ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos recettes, sans déduction possible des charges réelles ni amortissement. Le régime réel permet de déduire toutes les charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, copropriété, travaux) et d'amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit fortement le bénéfice imposable dans la plupart des cas. Attention : les seuils et abattements du micro-BIC ont été revus à la baisse pour les meublés de tourisme non classés. Nous faisons la simulation chiffrée pour votre situation.
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Faut-il encore adhérer à un CGA ou un OGA en LMNP ?
L'avantage fiscal historique lié à l'adhésion à un organisme de gestion agréé (la majoration de 25 % du bénéfice pour les non-adhérents) a été progressivement supprimé : il ne s'applique plus depuis l'imposition des revenus 2023. L'adhésion n'est donc plus indispensable. Selon votre situation, elle peut conserver un intérêt limité (examen de conformité, prévention fiscale) — nous en discutons lors d'un rendez-vous.
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Comment est calculée la plus-value quand je revends un bien LMNP ?
Le LMNP bénéficie du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec abattements pour durée de détention. Mais depuis 2025, les amortissements déduits pendant la location sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, sous réserve des exceptions prévues par la loi. L'impact dépend de votre durée de détention et des amortissements pratiqués : nous réalisons une simulation avant toute mise en vente.
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Dois-je facturer de la TVA sur ma location meublée ?
La location meublée d'habitation est en principe exonérée de TVA. La TVA ne s'applique que si vous proposez des prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture de linge, accueil), qui font basculer votre activité dans un régime différent. Nous analysons vos prestations pour déterminer le régime applicable et éviter toute erreur.
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Faut-il une SCI à l'IS ou rester en LMNP en nom propre ?
Le LMNP en nom propre est simple et bénéficie d'un régime des plus-values des particuliers, tandis qu'une société à l'IS offre d'autres leviers d'amortissement et de transmission mais une plus-value professionnelle plus lourde à la sortie. Le bon choix dépend de votre horizon et de votre stratégie patrimoniale : nous comparons les scénarios chiffres à l'appui.
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Quels justificatifs dois-je vous transmettre pour ma déclaration LMNP ?
L'acte d'achat et le décompte du notaire, les factures de mobilier et de travaux, les relevés d'emprunt, la taxe foncière, les charges de copropriété et le détail de vos loyers encaissés. Nous mettons en place une collecte dématérialisée pour que tout soit centralisé sans effort de votre côté.
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Quel est le coût de l'accompagnement LMNP chez SAREPTA ?
Nos honoraires dépendent du nombre de biens, du régime choisi (micro-BIC ou réel) et du suivi souhaité. Pour un LMNP au réel, le coût est généralement compensé par l'économie d'impôt générée par l'amortissement. Nous l'évaluons lors d'un premier échange gratuit à Antibes ou Valbonne.
Un accompagnement dédié
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