Expert-comptable
SCI & immobilier
Société Civile Immobilière, LMNP, LMP, marchand de biens : la fiscalité immobilière est un labyrinthe où chaque choix engage des années. SAREPTA vous accompagne dans la création, la gestion et l'optimisation de vos structures patrimoniales immobilières.
Pourquoi c'est spécifique
L'investissement immobilier reste l'un des leviers patrimoniaux préférés des Français. Mais entre le choix du régime fiscal (IR ou IS), le statut LMNP, le régime micro-foncier ou réel, la TVA sur immobilier neuf, la plus-value de cession : le champ des décisions est immense. Un expert-comptable spécialisé évite les erreurs coûteuses et optimise votre rendement net.
L'immobilier est un pilier du patrimoine des Français, et la SCI (Société Civile Immobilière) est l'outil de structuration le plus utilisé. Mais le choix entre SCI à l'IR et SCI à l'IS, entre LMNP au micro-BIC et LMNP au réel, entre SCI familiale et holding patrimoniale, est une décision lourde de conséquences pour 15 à 30 ans. Une erreur en amont est souvent impossible à corriger — il faut donc bien choisir dès le départ.
Les défis que nous adressons
Voici les problématiques que nous rencontrons le plus souvent auprès des sci & immobilier et comment nous les traitons.
SCI à l'IR ou à l'IS : le choix fondamental
IR (revenus fonciers) ou IS (amortissement et charges) : un choix irrévocable qui impacte votre fiscalité pendant 20 ans.
LMNP et amortissement
Statut Loueur en Meublé Non Professionnel, amortissement du bien et du mobilier, plus-value spécifique.
Déclaration 2072 et tenue de la SCI
Obligation de tenir une comptabilité SCI, dépôt annuel de la déclaration 2072 (IR) ou liasse 2065 (IS).
Stratégie patrimoniale et transmission
Démembrement, donation, assurance-vie, pacte Dutreil : optimisation à long terme de la transmission.
Démembrement de propriété et donation-partage
Le démembrement (nue-propriété / usufruit) est un outil puissant pour transmettre son patrimoine immobilier en optimisant les droits de donation. Combiné à une SCI et une donation-partage, il permet de diviser par 2 ou 3 les droits payés à la transmission.
Services adaptés
à votre activité
Création de SCI
Rédaction des statuts, choix du régime (IR/IS), immatriculation, optimisation initiale.
Tenue comptable SCI
Comptabilité en partie double, suivi des comptes associés, amortissements.
Déclaration 2072 ou liasse 2065
Déclaration annuelle, cohérente avec les impôts personnels des associés.
LMNP et amortissement
Choix micro-BIC ou réel, amortissements, plus-values, optimisation fiscale.
Conseil stratégique
Démembrement, transmission, arbitrage, financement.
Simulation fiscale comparative IR/IS
Avant de créer votre SCI, nous réalisons une simulation chiffrée sur 20 ans comparant les deux régimes fiscaux selon votre situation personnelle (TMI, durée de détention, stratégie de revente).
Ce qu'il faut connaître
dans votre activité
SCI à l'IR ou à l'IS
Le choix entre l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés structure toute la vie de la SCI : à l'IR les associés déclarent leur quote-part de revenus fonciers, à l'IS la société amortit le bien mais alourdit la plus-value à la revente. Ce choix est quasi irréversible. Nous le simulons en amont.
Revenus fonciers et régimes micro ou réel
La location nue génère des revenus fonciers, imposables au micro-foncier ou au régime réel selon le montant des loyers et le niveau de charges déductibles. Le réel permet notamment d'imputer les travaux. Nous déterminons le régime le plus avantageux pour votre situation.
Obligation comptable de la SCI
Même à l'IR, une SCI est tenue d'une comptabilité et de la mise à jour de ses registres, et la tenue est renforcée à l'IS. Cette rigueur protège les associés et fluidifie toute transmission future. Nous tenons ces comptes et préparons les assemblées.
Démembrement et transmission
La SCI se combine avec le démembrement de propriété (nue-propriété et usufruit) et la donation-partage pour transmettre un patrimoine immobilier en allégeant les droits. C'est un levier patrimonial de long terme. Nous le structurons en coordination avec votre notaire.
Les erreurs fréquentes
qu'on rencontre
Voilà les erreurs que nous voyons le plus souvent chez les sci & immobilier qui viennent nous consulter. Les connaître, c'est déjà la moitié du chemin pour les éviter.
Choisir l'IS sans mesurer la plus-value de cession
L'IS optimise la fiscalité pendant l'exploitation (amortissement, charges) mais alourdit fortement la plus-value à la revente (plus-value professionnelle). Beaucoup regrettent l'IS au moment de vendre.
Ne pas tenir de comptabilité pour une SCI familiale
La SCI a une obligation légale de tenir une comptabilité, même si elle est à l'IR. Le non-respect peut entraîner des sanctions et compliquer toute transmission future.
Oublier de déclarer les revenus fonciers sur la 2042
Les associés de SCI à l'IR doivent reporter leur quote-part de revenus fonciers sur leur déclaration personnelle. L'oubli entraîne des pénalités et des intérêts de retard.
Faire de la location meublée dans une SCI à l'IR
La location meublée est une activité commerciale : exercée de manière significative dans une SCI à l'IR, elle fait basculer la société à l'IS, souvent à l'insu des associés, avec des conséquences fiscales lourdes. Si vous voulez louer en meublé, la structure doit être choisie en conséquence dès le départ.
Ressources adaptées
à votre profil
Formes juridiques recommandées
SCI & immobilier sur
toute la Côte d'Azur
Deux bureaux à Antibes et Valbonne (Sophia Antipolis) pour tout le département des Alpes-Maritimes — et, grâce à notre fonctionnement 100% dématérialisé, un accompagnement à distance partout ailleurs en France.
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Vous êtes ailleurs en France ? Notre fonctionnement 100% dématérialisé (portail client, visio, signature électronique) nous permet de vous accompagner à distance, où que vous soyez.
Comment ça se passe
pour SCI & immobilier ?
Quelle que soit votre situation de départ, notre méthode reste la même : un premier échange gratuit, un diagnostic clair, puis un accompagnement cadré et sans jargon.
Vous lancez votre activité
On choisit ensemble la structure adaptée, on bâtit votre prévisionnel et on gère toutes les formalités de création. Vous démarrez avec un cadre comptable et fiscal sain, sans rien oublier.
Vous voulez y voir plus clair
On reprend votre comptabilité là où elle en est, on fait le point sur vos obligations et votre fiscalité, et on met en place un suivi régulier avec des tableaux de bord lisibles pour piloter votre activité.
Vous quittez votre expert-comptable
La transition est plus simple qu'il n'y paraît : nous récupérons votre dossier auprès de votre ancien cabinet, assurons la continuité sans rupture et vous expliquons concrètement ce qui change pour vous.
Vos questions,
nos réponses
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SCI à l'IR ou à l'IS : que choisir ?
L'IR convient pour les SCI patrimoniales familiales sans volonté d'amortir. L'IS est préférable pour optimiser la fiscalité pendant l'exploitation (amortissement, déductions de charges), mais génère une plus-value taxable plus lourde à la revente. Le choix dépend de votre horizon, de votre TMI et de votre stratégie patrimoniale.
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LMNP vs location nue : quel est le plus rentable ?
Le LMNP au régime réel est souvent plus avantageux fiscalement que la location nue, grâce à l'amortissement du bien qui efface souvent totalement le bénéfice imposable pendant 20-25 ans. Mais cela dépend du montant du loyer, de votre tranche d'imposition et de votre projet à long terme. Nous faisons la simulation chiffrée.
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Dois-je tenir une comptabilité pour ma SCI ?
Oui, c'est une obligation légale. Toutes les SCI doivent tenir une comptabilité en partie double, même si elle est à l'IR. Seule la forme varie selon le régime fiscal. Le non-respect peut entraîner des sanctions et compliquer la transmission.
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Quand une SCI doit-elle facturer de la TVA ?
Une SCI qui loue des locaux nus à usage d'habitation est en principe hors champ de la TVA. En revanche, la location de locaux professionnels ou commerciaux peut donner lieu à une option pour la TVA, parfois intéressante pour récupérer la TVA sur les travaux. Nous évaluons l'opportunité de l'option selon vos locataires et vos investissements.
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Comment utiliser le démembrement pour transmettre un bien via ma SCI ?
Démembrer les parts de SCI (donner la nue-propriété en conservant l'usufruit) permet de transmettre progressivement votre patrimoine à vos enfants en réduisant les droits de donation, tout en gardant les revenus et la gestion. C'est une stratégie puissante mais technique, que nous montons en coordination avec votre notaire.
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Comment fonctionnent les comptes courants d'associés dans une SCI ?
Lorsque vous avancez des fonds à votre SCI (apport de trésorerie, paiement de charges), ces sommes sont inscrites en compte courant d'associé et vous sont remboursables. Un suivi rigoureux est essentiel pour justifier ces mouvements et préparer une éventuelle rémunération. Nous tenons ces comptes avec précision.
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Comment se déroule la création d'une SCI avec SAREPTA ?
Après un premier échange gratuit pour cerner votre projet patrimonial, nous vous aidons à arbitrer entre l'IR et l'IS, rédigeons ou relisons les statuts, réalisons les formalités d'immatriculation et calons la comptabilité dès le départ. Tout est cadré pour éviter les choix irréversibles mal anticipés.
Un accompagnement dédié
aux sci & immobilier
Parlons de votre situation. Premier échange gratuit, sans engagement, en visio ou dans nos bureaux d'Antibes ou Valbonne.